Wer in Hamburg oder im Kreis Pinneberg ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, kommt am Energieausweis nicht vorbei. Seit Ende Juli 2026 gilt dafür nicht mehr das Gebäudeenergiegesetz (GEG), sondern das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). An den Grundpflichten für Verkäufer ändert sich wenig – Nachlässigkeit kann aber weiterhin teuer werden.
Neues Gesetz, bekannte Pflichten
Bundestag und Bundesrat haben das GModG im Juli 2026 beschlossen, die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Die Vorschriften zum Energieausweis wurden dabei im Kern übernommen. Ein vorhandener Ausweis ist weiterhin zehn Jahre ab Ausstellung gültig – unabhängig davon, nach welcher Rechtsgrundlage er erstellt wurde.
Wann Sie den Ausweis vorlegen müssen
Kaufinteressenten muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und zwar vollständig einschließlich der Modernisierungsempfehlungen. Gibt es keine Besichtigung, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn Interessenten danach fragen. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie davon.
Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Liegt beim Schalten einer Anzeige in kommerziellen Medien – etwa auf Immobilienportalen oder in der Zeitung – bereits ein Energieausweis vor, muss die Anzeige bestimmte Angaben enthalten: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.
Verstöße gegen die Pflichten rund um den Energieausweis können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Unvollständige Anzeigen können zudem wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach sich ziehen.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Bei vielen älteren Häusern ist die Wahl nicht frei: Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die den Wärmeschutz der damaligen Verordnung nicht erreichen, ist nur ein Bedarfsausweis zulässig. Das kann auch auf manches Einfamilienhaus in Hamburg und im Umland zutreffen. Der Bedarfsausweis beruht auf einer Analyse von Gebäudehülle und Anlagentechnik und ist aufwendiger, aber auch aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis, der sich auf die tatsächlichen Verbrauchswerte stützt.
Mit den weiteren Stufen des GModG sind zudem Neuerungen am Ausweis selbst vorgesehen, etwa eine digitale Form und zusätzliche Angaben. Bereits ausgestellte Ausweise müssen deshalb nicht vorzeitig ersetzt werden.
Unser Tipp für Verkäufer
Prüfen Sie frühzeitig, ob ein gültiger Ausweis vorliegt und welche Art Sie benötigen – am besten, bevor die erste Anzeige online geht. Kennwerte und Modernisierungsempfehlungen geben Kaufinteressenten außerdem eine Grundlage, um künftige Energie- und Sanierungskosten einzuschätzen.
Als Immobilienmakler (IHK) und Energieeffizienz-Experten begleiten wir Ihren Verkauf aus einer Hand – von der Bewertung bis zum passenden Energieausweis. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie verkaufen und unter Energieberatung. Bei rechtlichen Einzelfragen empfehlen wir, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Stand: 28. Oktober 2026. Weitere Informationen: Verbraucherzentrale: Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist